Les avantages et les inconvénients d’investir dans l’immobilier d’entreprise

Investir dans l’immobilier ne se résume pas seulement à l’acquisition d’un appartement, d’une maison ou encore d’un garage. Il existe d’autres investissements immobiliers hors habitations qui sont parfois bien plus rentables. Investisseurs, sachez que 2022 se positionne comme une année porteuse pour l’immobilier d’entreprise. Avant de vous lancer, La Bonne Pierre vous propose de faire le point sur les avantages d’investir dans un tel système ainsi que ses inconvénients. 

Qu’est-ce que l’immobilier d’entreprise ?

On appelle immobilier d’entreprise ou immobilier professionnel, l’ensemble des biens immobiliers qui ne sont pas destinés à servir de logement. C’est donc le contraire de l’immobilier dit résidentiel. Ainsi, bureaux, locaux commerciaux, locaux professionnels ou encore locaux industriels font partie de cette catégorie puisqu’il s’agit de biens immobiliers réservés à la pratique d’activités professionnelles.

Différence entre local professionnel, local commercial et local industriel

Si on donne une définition purement juridique, un local professionnel est un bien immobilier strictement réservé à la pratique d’une activité professionnelle et non commerciale ou artisanale. Si les locaux professionnels sont amenés à accueillir des professions libérales (cabinet médical, avocat etc) ou encore des bureaux d’entreprises, les locaux commerciaux, quant à eux, impliquent des activités d’achats et ventes de biens ou la prestation de services commerciaux. Il s’agit par exemple de boutiques, de restaurants, d’agences immobilières ou d’ateliers d’artisanats accueillant de la clientèle. En effet, les locaux commerciaux reçoivent constamment du public contrairement aux locaux professionnels qui voient passer un nombre plus restreint de clients. Cependant, la différence entre local professionnel et local commercial réside surtout dans le type de bail rédigé lors de la location de ces biens immobiliers. 

Le local industriel, quant à lui, sert à la fabrication et à la transformation de produits qui nécessitent une installation technique particulière et un outillage spécifique. 

Quel statut pour un entrepôt ?

Un entrepôt est qualifié de local professionnel. Cependant, le bail signé entre locataire et propriétaire peut être aussi bien un bail commercial qu’un bail professionnel. Le choix se fait selon l’activité du locataire et la durée de location. S’il exerce une activité artisanale, commerciale et que l’entrepôt est destiné à recevoir du public, on choisira un bail commercial. De même si la durée de location est longue. Si en revanche il sert de lieu de stockage, alors on choisira un bail professionnel. 

Pourquoi investir dans l’immobilier d’entreprise ?

L’immobilier d’entreprise a connu un véritable essor ces dernières années, notamment dans les villes. Accessible pour divers budgets, ce type d’investissement peut être facilité sous certaines conditions grâce à des aides de l’Etat surtout pour les particuliers. Mais même sans ces avantages financiers, investir dans l’immobilier d’entreprise présente des intérêts et apporte une sécurité certaine. 

Une rentabilité supérieure à l’immobilier résidentiel

Si les taux de rentabilité dans l’immobilier résidentiel oscillent entre 3 et 4 % selon les villes, les quartiers et si le bien est neuf ou non, ceux dans l’immobilier d’entreprise sont biens supérieurs. Ils avoisinent les 8 % dans certaines régions comme en Auvergne Rhône Alpes. Les bureaux sont par exemple 2 à 3 % plus rentables qu’un appartement ou qu’une maison. Investir dans l’immobilier d’entreprise peut donc se révéler très intéressant sur le long terme. De plus, l’immobilier prend généralement de la valeur avec le temps. Ainsi, lors de la revente, un bien immobilier d’entreprise peut permettre de réaliser une belle plus-value en plus de la rentabilité qu’il aura dégagé depuis son acquisition. 

Un risque plus faible 

Lorsqu’on réalise un investissement locatif dans l’immobilier résidentiel, la vacance locative est à prendre en compte. En effet, le turn-over des locataires peut être régulier notamment lorsqu’on loue des petites surfaces. En immobilier d’entreprise, cette rotation locative est bien moins importante. Un bail professionnel est signé pour 6 ans minimum et un bail commercial a une durée minimale de 9 ans (avec possibilité pour le locataire de donner congé tous les 3 ans). Ceci assure ainsi la rentabilité locative. Ces baux incluent également des garanties intéressantes pour le propriétaire en cas de défaut de paiement, de mauvaise utilisation des locaux ou encore en cas d’absence de dépôt de garantie ou d’assurance. Le propriétaire est permis de récupérer son bien s’il constate que toutes ces règles ne sont pas respectées par le locataire et ce de manière rapide grâce à une réglementation souple. 

Investir dans l’immobilier d’entreprise déjà loué 

La Bonne Pierre Premium est spécialiste de l’immobilier loué. Ce type d’investissement propose des avantages supplémentaires. En effet, le bien étant déjà sous contrat de location, l’investisseur peut estimer rapidement et précisément sa rentabilité brute puisqu’il connaît d’avance le montant du loyer. De plus, le futur propriétaire est exempté de la recherche de locataires pour son bien puisque celui-ci est occupé. Il est également plus facile d’obtenir un éventuel prêt bancaire car le prêteur a la garantie d’un revenu locatif régulier permettant le remboursement de l’emprunt contracté. Autrement dit, investir dans l’immobilier d’entreprise loué est bien plus sécurisant ! 

Points de vigilance à connaître avant d’investir dans l’immobilier d’entreprise 

Attention à la localisation

On l’a vu, un bien immobilier d’entreprise est plus rentable qu’un bien immobilier résidentiel. Cependant, pour réaliser la meilleure rentabilité possible, il est nécessaire de prendre en compte l’emplacement du bien dans lequel on souhaite investir. Pour des bureaux ou des cabinets médicaux par exemple, l’accessibilité est importante. Choisir un bien proche des grands axes et des transports en commun, en plein centre-ville ou encore à proximité de places de stationnement s’avère judicieux. Pour les locaux commerciaux, on privilégiera des quartiers animés, des rues passantes davantage plébiscitées par les locataires et donc proposant des loyers plus élevés. Pour certains biens, comme les cabinets médicaux, les boutiques ou encore les restaurants, prendre en compte la concurrence au sein du quartier ainsi que la population sont aussi des critères à considérer avant d’investir. Une forte concurrence ou un niveau de vie bas peut influencer la rentabilité d’un investissement dans l’immobilier d’entreprise. 

La vacance locative parfois longue dans certaines zones

Bien que les baux commerciaux et professionnels garantissent une occupation longue durée, il arrive que le locataire décide de quitter les lieux à la fin du contrat. Même si la vacance locative dans l’immobilier d’entreprise est estimée à 4,5 %, la durée pour retrouver un locataire pour son bien peut s’avérer plus longue dans certaines circonstances. C’est le cas des biens situées dans des zones qui manquent de dynamisme ou des biens qui ne peuvent pas être adaptés à plusieurs activités. Cependant, dans certaines zones commerciales porteuses où la demande est forte, les locaux vides sont rares et les locataires se battent pour les obtenir. 

Ce type de location est également plus sensible aux crises financières et économiques. En effet, des difficultés dans l’activité du locataire peuvent entraîner une cessation impliquant ainsi la rupture du bail en dehors des délais prévus. Par conséquent, ces situations accentuent aussi la vacance locative puisque le climat général est perturbé. 

Le montant des travaux éventuels

Effectuer des travaux dans un local commercial, des bureaux ou un local industriel revient souvent plus cher que pour un appartement ou une maison. L’entretien est également important puisque le bien doit respecter les normes de sécurité ou environnementales parfois nombreuses surtout lorsque celui-ci est amené à recevoir du public. En revanche, notez que les coûts de gestion sont réduits pour les propriétaires. Par exemple, les travaux d’entretien et de rénovation sont à la charge de l’entreprise locataire. De plus, l’investissement dans un bien immobilier d’entreprise nécessite parfois des travaux notamment d’aménagement des espaces. Un local professionnel ou commercial doit être adapté à différentes activités. Il doit par exemple disposer d’un espace salle d’attente insonorisé pour les cabinets médicaux, une réserve suffisamment grande et pratique pour une boutique, des espaces de réunion pour des bureaux etc. Des travaux sont parfois nécessaires pour louer plus facilement son bien. 

Notez qu’un bien à vendre déjà loué permet de s’assurer qu’un grand nombre de travaux essentiels sont déjà faits et que les locaux sont adaptés à une activité professionnelle. 

 

Si vous souhaitez vous lancer, contactez dès maintenant La Bonne Pierre Premium, spécialiste en immobilier d’entreprise loué. Nos agents immobiliers experts connaissent parfaitement ce marché immobilier particulier. Ils sauront vous accompagner pour réaliser le meilleur investissement possible et vous assurer un patrimoine rentable. 

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